Dossier. Lancement du programme de transformation des zones commerciales

Incarnation des modes de consommation et des modes de vie du 20^e siècle, les zones commerciales n’ont cessé de s’étendre à proximité des centres-urbains et de diversifier leurs services jusqu’à représenter les deux tiers des dépenses de consommation des Français. Fondé sur le modèle du tout voiture avec un étalement urbain qui se fait au détriment des terres agricoles et proposant une esthétique singulière, le concept des zones commerciales a atteint ses limites. Alors que l’État s’engage pleinement dans la transition écologique de la société et de l’économie avec le projet de loi « Industrie Verte »,  les zones commerciales doivent repenser en profondeur leur modèle.

La concertation au cœur de la transformation des zones commerciales

Pour mener cette refondation qui assurera une meilleure intégration paysagère, prendra en compte l’évolution des modes de consommation et maintiendra l’attractivité des territoires, le Gouvernement a lancé une concertation avec les acteurs publics et privés pour définir les zones commerciales de demain. Ainsi, depuis l’automne 2022, un groupe d’experts composé d’élus locaux, foncières, commerçants, aménageurs, architectes et urbanistes, réfléchit au devenir des 1 500 zones commerciales sans reproduire les erreurs des années 70. À la croisée d’enjeux économiques, environnementaux, sociétaux et territoriaux majeurs, la transformation des zones commerciales nécessite la coopération des élus locaux et des acteurs économiques. Les freins sont nombreux. Si les enjeux environnementaux sont communs, les zones commerciales sont très diverses par leur taille, leur aménagement, leur dynamisme. Ces facteurs complexifient la définition d’une politique unique de transformation des zones commerciales. À cela s’ajoute la complexité juridique et technique du réaménagement de ces zones qui allonge les délais et le coût des projets.

Un paquet normatif dans le projet de loi Industrie Verte

La transformation des zones commerciales nécessite un cadre juridique adapté. Le projet de loi Industrie Verte, porté par Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, intègre un paquet normatif qui répond aux observations des élus et des opérationnels. Ces simplifications administratives faciliteront, accéléreront et sécuriseront la transformation des zones commerciales. Les députés et les sénateurs ont notamment voté pour :
– la mobilisation de la Grande Opération d’Urbanisme qui permettra de gagner entre deux et cinq ans sur les délais de procédure grâce, notamment, à la mise en compatibilité de l’ensemble des documents d’urbanisme,
– la suppression des freins institutionnels qui n’impliquera plus le transfert automatique de la compétence de droit des sols (permis de construire, etc.) des maires vers les présidents d’EPCI,
– la possibilité d’un transfert des droits commerciaux au sein d’une zone commerciale. En effet, l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale (AEC) peut prendre jusqu’à cinq ans en cas de contentieux. Cette procédure était un obstacle majeur dans le cas d’une transformation d’une zone commerciale,
– la possibilité d’autoriser des projets dérogeant aux règles Plan local d’urbanisme (PLU).

Une expérimentation à grande échelle

La transformation des 500 millions de m² de zones commerciales s’inscrit dans un temps long. Une première phase d’expérimentation doit servir de laboratoire à ciel ouvert. Cette expérimentation concerne les zones commerciales répondant à l’un des critères suivants :
– zones commerciales dynamiques situées dans une zone dense. L’enjeu se situe dans la rationalisation du foncier commercial en le densifiant pour y introduire de la mixité fonctionnelle et du verdissement,
– zones commerciales en déprise. L’enjeu vise à accompagner la décroissance commerciale en regroupant les magasins et en requalifiant les friches (renaturation, reconversion de la zone),
– zones commerciales situées dans des zones peu denses. La rationalisation des magasins doit permettre de convertir le foncier disponible pour y implanter de nouvelles activités, notamment industrielles.

Les porteurs de projets intéressés doivent se manifester auprès de leur préfecture. Elles effectueront une pré-sélection des projets et les transmettront aux ministères impliqués pour l’instruction des projets. Une première vague de lauréats sera désignée en novembre 2023. Elle concernera les agglomérations ayant déjà des projets engagés ou matures. Une seconde vague de lauréats sera rendue publique début 2024 afin de laisser le temps aux porteurs de projets de définir les grandes lignes de leur projet. Le programme est doté d’une enveloppe de 24 millions d’euros (cumulable avec les autres aides de l’État dont le fonds Verts, Action Cœur de Ville et Petite Ville de demain). Cette aide permettra d’assurer le financement : des études préalables pour définir le programme de transformation (75 000 euros par projet), de la conduite du projet (75 000 euros par projet), d’une partie du déficit d’opération commerciale pour les territoires en déprise dans la limite de 500€/m² de surface commerciale bâtie restructurée et de 100€/m² de surface non bâtie nécessaire à l’opération commerciale.

Une « task force » pour accompagner la transformation des zones commerciales

Le Gouvernement assure l’accompagnement de la transformation des zones commerciales. Une équipe « task force » sera chargée d’effectuer un suivi sur mesure des projets lauréats que ce soit en matière d’ingénierie, d’expertise administrative et juridique, et de fléchage des autres enveloppes d’aides. Son rôle sera plus large. En faisant remonter aux ministères les obstacles administratifs, en assurant l’animation d’une communauté nationale d’acteurs et d’élus engagés sur les projets de transformation des zones commerciales, la « task force » sera en mesure d’agréger les expériences et de les analyser. Ces données permettront de produire une synthèse annuelle et des études transversales à destination des acteurs publics et privés qui sont intéressés par la transformation de leurs zones commerciales. Enfin, l’équipe sera chargée de créer avant la fin de l’année un guide juridique et opérationnel destiné aux collectivités et aux aménageurs.