Dossier. Ventes immobilières : les nouvelles règles de l’audit énergétique

Un audit énergétique permet d’établir un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Pour le futur acquéreur d’un bien immobilier, ce document est notamment un moyen d’être informé de problématiques relatives à la transition écologique et énergétique dans le domaine du bâtiment et d’être orienté dans l’amélioration de la performance énergétique du logement qu’il a acheté, grâce à au moins deux propositions de travaux (comprenant un parcours en une ou plusieurs étapes) qui lui permettent de savoir ce qui doit être fait en priorité. C’est au propriétaire vendeur de désigner, avant même la mise en vente, un professionnel pour réaliser l’audit énergétique (par exemple un architecte inscrit à l’ordre et ayant suivi une formation, ou un professionnel reconnu garant de l’environnement). Ainsi, le document peut être remis au potentiel acquéreur dès la première visite ou, au plus tard, le jour de la signature de la promesse de vente. Pour mémoire, depuis le 1^er avril 2023, lorsque vous mettez en vente une maison individuelle ou un immeuble comportant plusieurs logements dont vous êtes le seul propriétaire, vous devez fournir un audit énergétique au futur acquéreur si votre habitation (ou une partie du bâtiment à usage d’habitation) est classée F ou G (passoire thermique) s’agissant du diagnostic de performance énergétique. Cette obligation sera étendue : aux logements classés E à partir du 1^er janvier 2025 ; aux logements classés D à partir du 1^er janvier 2034. L’audit énergétique peut vous permettre de bénéficier, sous conditions :
– de la prime « Coup de pouce Rénovation performante d’une maison individuelle », une aide financière attribuée pour une rénovation globale performante ;
– du dispositif MaPrimeRénov’, une aide financière à destination des propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique au sein de leur logement, qu’ils habitent ce dernier ou qu’ils le proposent à la location.

Quelles sont les évolutions de l’audit énergétique ?

À compter du 1^er avril 2024, le professionnel qui réalise l’audit énergétique peut, à la demande du propriétaire vendeur, proposer d’autres scénarios de travaux qui viennent ainsi s’ajouter aux 2 propositions obligatoires. De plus, il est précisé dans chaque proposition de travaux : les caractéristiques et critères de performance des matériaux ou équipements proposés (résistance thermique des isolants, rendement et efficacité saisonnière des systèmes de chauffage…) et si nécessaire le type de matériau d’isolation proposé par le professionnel réalisant l’audit énergétique, ainsi que la quantité d’isolant à poser. Par ailleurs, depuis le 1^er avril chaque proposition de travaux doit notamment être le moyen d’atteindre un niveau satisfaisant de confort hygrothermique, autrement dit permettre qu’une température constante (située entre 18 et 20 °C) soit assurée en toute saison dans le logement. Et si l’audit montre que dans le logement le renouvellement de l’air est insuffisant ou ne peut pas être maîtrisé, il doit désormais être indiqué que le système de ventilation doit être modifié dès la première étape du parcours des travaux. Qui plus est, au sein de la première proposition établie par le professionnel, la première étape du parcours de travaux doit obligatoirement : permettre de gagner au moins 2 niveaux dans le diagnostic de performance énergétique, contre 1 niveau précédemment ; comprendre des travaux touchant 2 postes d’isolation (toiture, mur, sol…). L’étape finale du parcours de travaux du premier scénario doit permettre d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui du niveau B du diagnostic de performance énergétique. Lorsque les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût disproportionné des travaux empêchent de parvenir à ce niveau, il est prévu un parcours de travaux aménagé. Celui-ci doit permettre d’atteindre au minimum le niveau C, D ou E pour les bâtiments classés respectivement E, F ou G avant travaux. Le parcours aménagé intègre l’étude de 6 postes de travaux : isolation des murs ; isolation des planchers bas ; isolation de la toiture ; remplacement des menuiseries extérieures ; remplacement de la ventilation ; remplacement de la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Le professionnel qui réalise l’audit énergétique doit indiquer les meilleurs savoir-faire disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment.